In der Praxis kommt es oftmals vor, dass Entwickler/Investoren die Inbetriebnahme von Neubauten sehr kurzfristig nach der Fertigstellung der Bauarbeiten planen. Die Inbetriebnahme eines Neubaus erfolgt allerdings in mehreren Stufen und kann u. U. die Einholung zahlreicher Betriebsgenehmigungen voraussetzen, was dazu führt, dass sie erst einige Monate später nach der Fertigstellung der Bauarbeiten erfolgen darf. Nachfolgend werden die wichtigen Schritte des komplexen Inbetriebnahmeverfahrens kurz geschildert.

Abnahme der Bauarbeiten

Die Bauarbeiten sind nach deren Fertigstellung zunächst abzunehmen. Zu diesem Zweck wird ein formalistisches Abnahmeverfahren gemäß den Bedingungen des Abnahmereglements für Bauarbeiten (genehmigt durch Regierungsbeschluss Nr. 343/2017) durchgeführt. Die Abnahmekommission besteht aus Vertretern des Bauherrn, der zuständigen Baugenehmigungsbehörde (i. d. R. das örtliche Bürgermeisteramt) und ggf. anderer Behörden (z. B. Kulturministerium im Falle von Denkmälern, Feuerschutzbehörde bei feuerschutzgenehmigungspflichtigen Bauten etc.) sowie weiteren Spezialisten. Am Ende des Abnahmeverfahrens (rum. recepția la terminarea lucrărilor de construire) wird ein Abnahmeprotokoll nach dem gesetzlichen Muster erstellt. Aufgrund dieses Abnahmeprotokolls wird die Abnahme vom Bauherrn akzeptiert.

Abnahme und Inbetriebnahme der Montagearbeiten

Umfasst der Neubau auch Maschinen, technologische Anlagen und/oder Produktionskapazitäten, sind zusätzliche Abnahmeverfahren bei Fertigstellung der relevanten Montagearbeiten nach einem gesonderten Abnahmereglement (genehmigt durch Regierungsbeschluss Nr. 51/1996) zu organisieren. So sind zunächst eine Abnahme bei der Fertigstellung der Montagearbeiten (recepția la terminarea lucrărilor de montaj) und danach eine Inbetriebnahme der technischen Anlagen/Produktionskapazitäten (recepția punerii în funcțiune) nach Durchführung entsprechender Tests bzw. eines Probebetriebs zu organisieren. Auch diese Abnahmeverfahren sind behördlich und formalistisch und werden durch entsprechende Abnahmeprotokolle gemäß den gesetzlich vorgegebenen Mustern dokumentiert.

Grundbucheintragung des Neubaus

Nach Durchführung der o. g. Abnahmeverfahren werden eine Bescheinigung über die Errichtung des Neubaus (certificat de atestare a edificării construcției) vom örtlichen Bürgermeisteramt beantragt und die Katasterdokumentation (documentație cadastrală) des Neubaus von einem zugelassenen Katastergutachter erstellt. Auf dieser Grundlage wird das Eigentum des Bauherrn am Neubau ins Grundbuch eingetragen. Um Zeit zu gewinnen, wird in der Regel dieser Schritt parallel mit der Einholung der nachfolgend dargestellten Betriebsgenehmigungen durchgeführt.

Betriebsgenehmigungen

Abhängig von den Charakteristika des Neubaus und insbesondere der darin auszuführenden Tätigkeiten ist u. U. eine Reihe von sog. Betriebsgenehmigungen (autorizații de funcționare) vom Bauherrn einzuholen, bevor der Betrieb des Baus bzw. die Ausführung der darin geplanten Tätigkeiten begonnen werden dürfen. Möglicherweise ist unter anderem:
 

• abhängig von den spezifischen CAEN-Codes und den behördlichen Ortsregelungen eine lokale Betriebsgenehmigung vom örtlichen Bürgermeisteramt einzuholen;
• die Brandschutzgenehmigung (autorizația de securitate la incendiu) für die im Regierungsbeschluss Nr. 571/2016 aufgelisteten Kategorien von Bauten erforderlich (z. B. Handels-, Produktions- oder Lagerflächen mit einer bebauten Fläche von mindestens 600 Quadratmeter oder, wenn sich diese in kollektiven Wohngebäuden befinden, mit einer bebauten Fläche von mindestens 200 Quadratmeter, Büroflächen mit einer bebauten Fläche von mindestens 600 Quadratmeter etc.);
• die Umweltgenehmigung (autorizația de mediu) für die Durchführung von Tätigkeiten mit bestimmten CAEN-Codes gemäß der Anordnung Nr. 1798/2007 einzuholen;
• die Wasserhaushaltsgenehmigung (autorizația de gospodărire a apei) gemäß der Anordnung Nr. 891/2019 erforderlich, soweit der Bau auf Wasser errichtet oder mit Oberflächengewässern, Grundwasser etc. verbunden ist oder die darin ausgeführten Tätigkeiten zur indirekten Zuleitung gefährlicher Stoffe in Grundwasser oder Oberflächengewässer führen können.
   

Fazit

Bevor der Betrieb eines Neubaus bzw. die Ausführung der darin geplanten Tätigkeiten begonnen werden dürfen, sind zunächst behördliche Abnahme- und ggf. Inbetriebnahmeverfahren durchzuführen und diverse Betriebsgenehmigungen von den zuständigen Behörden einzuholen. Hierfür sind in der Regel mehrere Monate nach der tatsächlichen Fertigstellung der Bauarbeiten erforderlich. Dieser Zeitraum ist von Investoren bei der Planung eines Neubaus vom Anfang an in Betracht zu ziehen, um das Datum des frühestmöglichen Betriebsstarts korrekt einzuschätzen.

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