Mit wenigen Ausnahmen bietet Kronstadts Innere Stadt – d. h. der Bereich, der sich innerhalb der Stadtmauern befindet – nicht unbedingt den Anblick, den man von einer Touristenstadt erwartet. Über Initiativen und Programme zur Sanierung von Gebäuden, über die Bewahrung der alten Bausubstanz und Ähnliches wurde in den letzten Jahren sehr viel berichtet. In einigen der Straßen bildeten alt eingesessene Bewohner Gemeinschaften nach dem Muster der Nachbarschaften und versuchten, mit eigenen Mitteln Verbesserungen anzugehen. Dazu kommen die immer wieder angekündigten Absichten der Stadtverwaltung, Mittel oder auch nur Begünstigungen für Eigentümer einzusetzen, um die Bausubstanz zu retten. Die letzte Ankündigung dieser Art versprach, einen Weg zu finden, um öffentliche Mittel als eine Form von zinslosem, vorgeschossenem Darlehen für Sanierungen von Fassaden bereitzustellen. Diese sollen dann durch Ratenzahlungen der Eigentümer wieder zurückkommen. Doch Konkretes wurde nicht eingeleitet.

Deshalb führten wir ein Gespräch zu diesem Thema mit einem Fachmann, und zwar mit dem selbstständigen Architekten Johannes Bertleff (40), Vorsitzender der Zweigstelle Kronstadt, Harghita und Covasna des Rumänischen Architektenordens (OAR). Johannes Bertleff studierte in Bukarest (1995 – 2001) an der Hochschule für Architektur „Ion Mincu” und erhielt mehrere Fachstipendien, unter anderen in Regensburg und Katalonien. Kürzlich wurde seine Visitenkarte mit einer besonderen Ehrung ergänzt, und zwar der Nominierung für die begehrteste Auszeichnung für europäische Architektur, dem Mies van der Rohe-Preis 2017. Dieser wird alle zwei Jahre für zeitgenössische Architektur verliehen und hat ein komplexes Vorwahlsystem: Selbstständige Beobachter erstellen eine Liste von in Frage kommenden Objekten – für Rumänien waren es zehn –, von welchen eine kurze Liste, die der Landesnominierungen, erstellt wird. Auf dieser befindet sich ein von der Gruppe um Johannes Bertleff entworfenes und fertiggestelltes Projekt. Die Endauswahl hat noch nicht stattgefunden. Die Probleme der alten Bausubstanz in der Inneren Stadt in Kronstadt stand im Mittelpunkt des Gesprächs zwischen Architekt Johannes Bertleff und Hans Butmaloiu von der ADZ.

Fangen wir mit den Eigentumsverhältnissen in der Inneren Stadt an. Wer bildet hier die Mehrheit der Eigentümer?

Eindeutig sind es mehrheitlich Einzeleigentümer, mit der Ergänzung, dass diese eine Wohnung in einem Gebäude besitzen, in dem es immer mehrere Bewohner und Eigentümer gibt. Das ist auch der Hauptgrund, weshalb die Gebäuderestaurierung stark behindert wird. Ebenso werden durch diese Eigentumsform die normalen, laufenden Reparaturen, denen jedes Gebäude unterliegt, sowohl am selbst bewohnten Gebäude als auch an den meistens zwei angrenzenden Nachbargebäuden sehr schwer durchgeführt. Das ist das Problem, mit welchem ich mich als Architekt immer wieder konfrontiere. Selbst in den wenigen Fällen, in denen Eigentümer ein Gebäude mehrheitlich besitzen und demnach selbstständig handeln könnten, führt die Bauweise zu Schwierigkeiten. Müssen diese eine Generalüberholung vornehmen – denn die laufenden Wartungen wurden so gut wie alle übersprungen –, brauchen sie, um eine Befestigung durchzuführen, die Genehmigung der beiden Nachbarn, weil so gut wie alle Gebäude auf der Grundstücksgrenze gebaut sind. Also einfach Wand an Wand, nicht selten auch verbunden. Der Erhalt dieses Einverständnisses der Nachbarn ist ein mühsames, lange dauerndes Verfahren, und ist oft gar nicht möglich. Das passiert, weil in jedem Haus, wo man an die 15 Besitzer hat, sich immer zwei oder drei finden, die nicht einverstanden sind. Eine Verweigerung der Zusage ohne gerechtfertigten Grund kann durch ein juristisches Verfahren widerlegt werden, doch auch dieses fordert seine Zeit und es entmutigt die Eigentümer.

Es gibt aber auch Fälle, in denen eine Befestigung des Gebäudes aus Sicherheitsgründen notwendig wird. Letztendlich haben nicht wenige Nachrichten über Bauten mit der bekannten roten Warnung die Runde gemacht. Kann man denn nicht aus Sicherheitsgründen eine Sanierung erzwingen?

Klar könnte man das, doch die Sachlage ist selten so präzise einzuordnen, dass so etwas auch tatsächlich zustande kommt. Es gibt ein Gutachten von einem Statiker, welches so etwas besagt, doch wenn man eine Grundsanierung aus diesem Grund beginnt, da findet sich niemand, der Geld in ein Vorhaben steckt, um einen Zustand wieder herzustellen, den es einmal gab. Mit der Grundsanierung gehen immer auch gewisse Umbauten Hand in Hand: Da wird die Bestimmung von Räumlichkeiten verändert, da will man den Dachboden ausbauen, je nach Möglichkeiten und Wunsch. Da aber Hauswände aneinander liegen, Grundmauern sowieso, kommt die Zusage des Nachbarn ins Spiel. Es kann auch gut gehen und der Nachbar gibt anfangs seine Zusage, doch wenn er dann zum Notar gehen muss, um diese zu unterzeichnen, da kommen bei vielen Zweifel auf und sie denken sich: Hoppla, da gebe ich etwas aus der Hand, wer weiß, was der Nachbar da noch alles vorhat!

Misstrauen kann also zum Scheitern führen.

Es steht noch die Frage offen: Wie handhabt man so etwas? Welche Lösungen und Mittel sind verfügbar? An dieser Stelle, da schaltet man gewöhnlich einen Anwalt ein, dieser kommt und prüft die Lage, und diejenigen, welche ihre Zusage vielleicht grundlos verweigern, werden dann angeklagt, da es um Sicherheit geht. Dass so etwas weitere Zeit und auch Kosten benötigt, brauche ich wohl nicht extra zu betonen.

Bei einem Gebäude in der Inneren Stadt gehen wir von mindestens zwei, manchmal auch drei solchen Nachbarn aus. Ein Gebäude hat aber vier Seiten, nämlich auch die Fassade. Welches ist der Status dieses Gebäudeteils zur Straße hin?

Ja, das ist ein ganz anderes Thema. Abschließend zum vorherigen möchte ich nur noch sagen, dass wir Architekten uns mit ihm fortwährend konfrontieren und nicht selten wird es so lange hinausgeschoben, bis einem die Puste ausgeht.
Kommen wir nun zur Fassade und dem Dach, weil sich die Probleme in etwa ähneln. Die Fassade war und ist ein umstrittenes Thema, weil grundsätzlich die Regel gilt: Was zur Wohnung gehört, gehört der Wohnung. Die Fassade ist aber ein gemeinsames Bauteil, weil es Wohnungen vereinigt. Ebenso steht es mit dem Dach, welches nicht nur der direkt darunter liegenden Wohnung gehört, sondern allen darunter liegenden Wohnungen. Was die Fassaden betrifft, da sehen wir immer wieder Initiativen, ausgehend von Eigentümern, die ein wenig Geld haben und auch etwas für ihren Teil der Fassade unternehmen wollen. Aus Gründen des Denkmalschutzes wird so etwas aber nicht genehmigt, denn es würde die Fassade in ein Puzzle verwandeln, wenn jeder Eigentümer seinen Teil nach Lust und Mitteln bearbeiten würde. So etwas geht nicht: Wie würde das aussehen, wenn jeder seinen Teil der Fassade in einer anderen Farbe anstreicht? Dann hätten wir nichts mehr, was mit einem historischen Gebäude vereinbar ist. So etwas ist also von vornherein ausgeschlossen.
Sprechen wir jedoch nur vom Aussehen der Fassade, nicht über die Statikprobleme, so haben wir den klassischen Fall, wo der Patient eigentlich an Krebs leidet, sich aber schön schminkt. Will aber jemand die ganze Fassade renovieren, ihr nur einen Anstrich verpassen, da haben wir genau dieselben Probleme: Sind auch die anderen Besitzer, aus der letzten Wohnung im Hinterhof, willig, dazu beizutragen? Sind sie überhaupt einverstanden? Und wenn nicht, wie kann man das Problem lösen? Das Problem bleibt meistens ungelöst, es ist ein allgemeines Problem, nicht nur Kronstadt leidet darunter, es existiert im ganzen Osten, mehr als im Westen. Einen Ansatz hat es gegeben, als die GTZ- Programme (Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit) in Bistritz und Hermannstadt umgesetzt wurden, und solche Fassadenarbeiten scheiterten.

In Rumänien ist es zurzeit nicht mehr der Fall, aber in der Ukraine z. B. versucht man es über Vermittler, die eingesetzt werden, um mit den Besitzern zu verhandeln. Man muss wissen, dass es manchmal sehr viele geben kann, da sprechen wir von Kondominien. In Temeswar gibt es mehrere solche Fälle, wo die Zahl der Eigentümer eines Gebäudes an die Hundert gehen kann. Das ist einfach zu erklären: Eine Wohnung hat in solchen Fällen fünf-sechs Besitzer, bei 20 Wohnungen in einem solchen Gebäude summiert sich das. Gut, es sind die Ausnahmen, aber solche Fälle werden von einem Vermittler gehandhabt, der am besten von außen kommt, also unparteiisch ist. Es gibt Ergebnisse in solchen Fällen, wo sich misstrauisch gegenüberstehende Parteien an einen Tisch gebracht werden, um eine Lösung auszuhandeln. Da ich die GTZ-Programme erwähnte: Diese Programme haben, wenn auch nicht immer, aber doch auch etwas gebracht. Natürlich sind auch finanzielle Mittel willkommen und damit meine ich nicht Zuschüsse, sondern mittelfristige, zinslose Darlehen. Seitens der Architektenkammer haben wir solche Gespräche in Temeswar eingeleitet. Die politische Seite war daran teilweise interessiert. Zwei Banken haben sich aber für den Aufbau eines Schemas interessiert, in etwa wie das Programm „Die erste Wohnung”. Dafür kämen Bankprodukte, deren Sicherheit vom Staat aufgefangen wird, in Frage. Also Wege und Interesse gibt es, doch wenn der Staat da nicht ein wenig anspornt, wird sich nichts tun. Kommen wir jetzt zu den Großeigentümern von Gebäuden, wo ich an erste Stelle den Staat setze. Der Staat hat immer noch viel Besitz, auch in der Inneren Stadt, direkt oder durch ihm unterstellte Ämter und Behörden. Dann kämen die Kirchen an zweiter Stelle und vielleicht noch die Schulen und Hochschulen mit einigen Gebäuden. Bei diesen ist, allgemein gesagt, die Lage auch nicht besser. Als Gründe können es manchmal vorübergehende Haushaltsschwierigkeiten sein, oder, was gar nicht gut ist, Prozeduren werden einfach nicht angewandt.

Was bedeutet das konkret: Prozeduren werden nicht angewandt?

Na ja, es geht um die eigentlich klar definierte Pflicht, ein Gebäude zu warten, die laufenden Arbeiten nach Zeitplan auch durchzuführen, so wie diese vorgesehen sind. Das wird eben nicht gemacht oder oberflächlich gemacht oder hinausgeschoben. Ich begreife nicht, wie man die Bausubstanz als etwas Vorhandenes betrachtet, an dem nichts mehr gemacht werden muss, weil es von selbst so erhalten bleibt. Dem ist gar nicht so, Bausubstanz altert, verfällt und muss regelmäßig gewartet und gepflegt werden. Denn irgendwann – und das haben wir immer wieder erlebt – sind die wegen nicht durchgeführter Wartung entstandenen Schäden so groß, dass die Kosten der Beseitigung höher als bei einem Neubau liegen. 50 Jahre lang wurden Gebäude in Staatseigentum vernachlässigt, um nach 1990 nach und nach an ihre rechtmäßigen Eigentümer zurückerstattet zu werden. Nicht immer war es eine Freude, denn die Bauten waren meistens in schlechtem Zustand, und egal ob die neuen Besitzer lokale Behörden oder Privateigentümer waren, die anstehenden Arbeiten bedeuteten einen Aufwand, den sich diese nicht leisten konnten. Diese Lage zog sich einen guten Teil der letzten mehr als 25 Jahre hin und ist auch eine der Ursachen des jetzigen Verfalls der Bausubstanz.

Bleiben wir kurz bei der Bausubstanz, den verwendeten Baustoffen. Womit werden heute solche Gebäude saniert?

Das ist ein heikles Thema, doch ich zitiere die bisher gültige Faustregel, dass man nichts falsch machen kann, wenn man dieselben Baustoffe verwendet wie die im Bau vorhandenen. Der Einwand, ein Kalkputz wäre nicht so dauerhaft wie ein moderner Putz mit anderem Bindemittel, kann zweischneidig sein, da auch nach zehn Jahren nicht absehbare Folgeerscheinungen auftreten können. Das Problem ist jedoch komplexer, denn das Wichtigste, was fehlt, sind Fachkräfte, also Handwerker, die die alten Techniken noch beherrschen.

Wir danken für diese interessanten Ausführungen.