Im Oktober 2020 wurde das Gesetz Nr. 17/2014 („Gesetz 17“) betreffend den Verkauf von im Außenbereich (extravilan) gelegenen Landwirtschaftsflächen (terenuri agricole) umfangreich geändert. Es wurde ein kompliziertes, mehrstufiges Vorkaufsrechtsverfahren (procedură de preemptiune) geregelt, das vor einem wirksamen Verkauf dieser Grundstücke erforderlich ist. Zudem wurde eine allgemeine Verpflichtung der Eigentümer von Landwirtschaftsflächen im Außenbereich eingeführt, diese ausschließlich für die Ausübung der am Erwerbstag geltenden landwirtschaftlichen Tätigkeiten zu nutzen.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, inwiefern Projekte zur Herstellung von Energie aus erneuerbaren Quellen, die in der Regel genau auf derartigen Grundstücken (meist Ackerflächen) entwickelt werden, weiterhin zulässig sind, bzw. in welcher Art sie von den o. g. Gesetzesänderungen betroffen sind.
Grundstückssicherung
Die Entwicklung eines Bauvorhabens im Bereich der erneuerbaren Energie („EE-Bauvorhaben“) setzt zunächst die Sicherung der erforderlichen Grundstücke voraus. Diese erfolgt entweder durch Kauf oder Bestellung dinglicher Rechte anderer Art an den Grundstücken. Handelt es sich dabei um Landwirtschaftsflächen im Außenbereich, so ist für deren Kauf das o. g. gesetzliche Vorkaufsrechtsverfahren durchzuführen. Eine Grundstückssicherung durch Bestellung von Erbbau- oder Wegerechten ist hingegen frei möglich, da das Vorkaufsrechtsverfahren nur beim Verkauf zur Anwendung kommt.
Genehmigungsverfahren
Nach der Grundstückssicherung hat der Projektentwickler die gesicherten Flächen in einem ersten Schritt in den Innenbereich (intravilan) überzuführen, was laut Gesetz Nr. 50/1991 („Baugesetz“) und Gesetz Nr. 350/2001 („Urbanismusgesetz“) die Genehmigung eines Gebietsbebauungsplans (plan urbanistic zonal) erfordert.
Im zweiten Schritt ist die Baugenehmigung für das EE-Bauvorhaben einzuholen. Durch deren Ausstellung werden die Grundstücke aufgrund des Baugesetzes automatisch aus dem landwirtschaftlichen Bereich entfernt, d. h. sie werden kraft Gesetzes von Landwirtschaftsflächen in Bauland umgewidmet.
Bedeutung der letzten Gesetzesänderungen
In der Praxis herrscht Unsicherheit betreffend die Auslegung der anfangs erwähnten Änderungen zum Gesetz 17.
In einer wortwörtlichen und formalistischen Auslegung kann vertreten werden, dass Landwirtschaftsflächen nunmehr nur zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden dürfen und EE-Bauvorhaben (sowie sonstige Investitionen) darauf nicht länger zulässig sind.
Eine derartige Auslegung erscheint jedoch übertrieben, zumal sie den o. g. Bestimmungen des Bau- und Urbanismusgesetzes entgegenstehen und diese sogar zwecklos machen würde, sofern die Flächen nicht länger in den Innenbereich überführt werden dürften. EE-Bauvorhaben (wie Wind- oder Fotovoltaikparks) bedürfen per se großer unbebauter Grundstücksflächen und eignen sich wegen deren Besonderheiten (Schatten, Geräusch usw.) für die Entwicklung im Außenbereich. Die o. g. enge Auslegung würde die Durchführung derartiger Bauvorhaben praktisch blockieren, was vom Gesetzgeber sicherlich nicht beabsichtigt wurde bzw. mit der Gesetzgebung im EE-Bereich kollidiert.
Vor diesem Hintergrund liegt es nahe, die neue Fassung des Gesetzes Nr. 17 dahingehend zu verstehen, dass Eigentümer von außerorts gelegenen Grundstücken die am Erwerbstag geltende Art der landwirtschaftlichen Nutzung nicht ändern dürfen, solange diese Grundstücke im Außenbereich bleiben und weiterhin für die Landwirtschaft genutzt werden. Dies spricht der Überführung der o. g. Grundstücke in den Innenbereich durch die Genehmigung eines Gebietsbebauungsplans und deren anschließende Umwidmung in Bauland durch die Einholung einer Baugenehmigung gemäß den geltenden Bestimmungen des Bau- und Urbanismusgesetzes nicht entgegen.
Schließlich ist zu erwähnen, dass das Gesetz 17 derzeit keine Sanktion für die Nichteinhaltung der o. g. Verpflichtung der Grundstückseigentümer vorsieht. Daher ist es momentan unklar, welche Sanktion (wenn überhaupt) beim Verstoß gegen diese Verpflichtung anfällt.
Fazit und Ausblick
Die Änderungen zum Gesetz 17 vom Oktober 2020 haben keinen Einfluss auf die Sicherung von Grundstücken für EE-Bauvorhaben durch Verträge zur Bestellung von Erbbau- oder Wegerechten; diese dürfen ohne die Durchführung des für den Verkauf von Landwirtschaftsflächen im Außenbereich vorgesehenen Vorkaufsrechtsverfahrens abgeschlossen werden.
Inwiefern die o. g. Grundstücke noch in den Innenbereich überführt und als Bauland umgewidmet werden dürfen, ist allerdings momentan unklar. Hoffentlich werden diese Aspekte sowie mögliche Sanktionen eines Verstoßes gegen die gesetzlichen Bestimmungen vom Gesetzgeber durch eine neue Regelung oder zumindest durch die seit einigen Monaten erwarteten Anwendungsnormen zum Gesetz 17 klargestellt.
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