In den letzten Jahren hatte der rumänische Wohnimmobilienmarkt z. T. mit Problemen zu rechnen. Unfaire oder missbräuchliche Praktiken bestimmter Bauträger bewirkten häufig Verzögerungen der Fertigstellung oder Übergabe bereits bezahlter Projekte und damit finanzielle Verluste für Käufer.
Probleme wie die Forderung erheblicher Anzahlungen, das Fehlen angemessener Garantien für die verspätete Übergabe, und manchmal auch der Verkauf ein und derselben Immobilie an mehrere Käufer sind einige Beispiele.
Als Reaktion hierauf wird derzeit im rumänischen Parlament ein neues Gesetz über die vertragliche Haftung und die finanzielle Verantwortung in Vorverträgen mit Immobilienentwicklern debattiert. Hiermit soll der rechtliche und finanzielle Schutz der Käufer gestärkt werden, insbesondere bei Immobilienentwicklungsprojekten mit Eigentumswohnungen und Wohnvierteln. Ziel ist es, die wichtigsten Vertragspraktiken zu klären, die Standards für die Verantwortung der Entwickler zu erhöhen und ein sicheres und transparentes Umfeld für Transaktionen zu gewährleisten.
Was sind die wichtigsten Maßnahmen?
• Maximal 15 % des Auftragswerts als Anzahlung ohne Versicherung
Eine wichtige Vorschrift begrenzt Anzahlungen, die Bauträger verlangen können, auf 15 % des Vertragswerts, wenn keine Versicherung für die Eigentumsübertragung vorliegt.
Diese Obergrenze soll Situationen vermeiden, in denen Käufer Gefahr laufen, bei Ausfall der Übergabe erhebliche Beträge zu verlieren, und damit deren finanzielle Risiken reduzieren. Zudem werden Bauträger ermutigt, ihren vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.
Ist eine Versicherung zum Schutz dieser Mittel vorhanden, soll eine höhere Anzahlung zulässig sein.
• Entwickler müssen Risiken im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung versichern
Ein häufiges Risiko besteht darin, dass Entwickler Projekte vor der Fertigstellung aufgeben, so dass die Käufer weder die Immobilie noch ihr Geld (zurück)erhalten. Um dies zu verhindern, sollen Bauträger zum Abschluss einer Versicherung der Eigentumsübertragung, die den Schaden der Käufer bei Scheitern des Projekts abdeckt, verpflichtet werden.
Diese Maßnahme stabilisiert den Markt und erhöht den Schutz der Käufer vor den finanziellen Folgen einer Nichtvollendung, etwa bei Insolvenz des Vertragspartners.
• Keine Kaufverpflichtungen vor Erteilung der Baugenehmigung und Fertigstellung des Wohnungsgrundrisses
Einige Entwickler schließen Vorverträge ab, bevor die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen oder der Wohnungsgrundriss fertiggestellt ist. Dies schafft Unsicherheit für die Käufer und birgt rechtliche Risiken, insbesondere wenn die Projekte nicht genehmigt werden.
Nach dem Gesetzesentwurf können diese Verträge erst dann unterzeichnet werden, wenn die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen und der Wohnungsgrundriss fertiggestellt ist.
• Vorverträge nur noch notariell und mit Grundbucheintragung wirksam
Alle Vorverträge über Eigentumswohnungen sollen notarieller Form und als Wirksamkeitsvoraussetzung (ad validitatem) der Eintragung in das Grundbuch bedürfen.
Dadurch wird das rechtliche Gewicht solcher Vereinbarungen erhöht und gesichert, dass die Transaktionen vollständig formalisiert sind. Darüber hinaus würde die Eintragung einer gesetzlichen Hypothek für die Anzahlung dem Käufer einen zusätzlichen Schutz bieten, indem sie einen Weg zur Rückerstattung bei Nichtlieferung der Immobilie sichert und damit das finanzielle Risiko minimiert.
• Spezialkonten für Baukosten und Haftung des Geschäftsführers
Um eine missbräuchliche Verwendung der Anzahlungen zu verhindern, sollen Bauträger ein spezielles Bankkonto, das ausschließlich für Baukosten verwendet wird, eröffnen müssen. Dieses Konto muss ordnungsgemäß verwaltet werden, wobei der Geschäftsführer persönlich für jede unbefugte Verwendung der Mittel haftet.
Dies soll die Verwendung von Zahlungen des Käufers nur für die Fertigstellung des Projekts sichern und senkt das Missbrauchsrisiko erheblich. Die Rechenschaftspflicht bzw. Haftung des Geschäftsführers schafft eine weitere Sicherheitsebene und stärkt das Vertrauen der Käufer in den Prozess.
Fazit
Obwohl die endgültige Fassung des Gesetzes bis zur Verabschiedung noch nicht feststeht, ist absehbar, dass der Immobilienerwerb im Rahmen von Entwicklungsprojekten für Eigentumswohnungen und Wohnvierteln, die von Immobilienentwicklern gebaut werden, bald strengeren Bedingungen unterworfen sein wird.
Der Wohnungsmarkt erfordert ein angemessenes Gleichgewicht zwischen Käuferschutz und Vorschriften für Bauträger, da zu strenge Bedingungen den Zugang von Bauträgern zum Markt beeinträchtigen und sich auf das Wohnungsangebot auswirken können, das in den letzten Jahren in einigen Teilen Rumäniens bereits zurückgegangen ist.
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